Was Immobilien genau sind und dass diese auch ein gewisses Vermögen darstellen, haben wir in einer vergangenen Folge schon einmal geklärt. Allerdings werden Immobilien natürlich auch oft mit einem gewissen Einkommen verbunden, mit dem man sich diese erst leisten kann. Ist das aber wirklich so? Geht es vielleicht auch mit weniger Geld? Was genau sind diese Immobilienfonds? Welche Chancen und Risiken gibt es? Und worauf musst Du achten? All das in der heutigen Folge!
Fangen wir also am besten an und stellen uns die Frage, ob man nicht auch schon mit weniger Geld in Immobilien investieren kann?
Na ja an der Fragestellung merkst du sicherlich schon, ja, das ist möglich und zwar in Form von Immobilienfonds, REIT’s und Aktien von Immobilienunternehmen. REIT’s behandeln wir zu einem späteren Zeitpunkt. Aktien von Immobilienunternehmen sind zwar keine direkten Investments in Immobilien, aber diese Unternehmen wie z.B. die Vonovia AG oder Aroundtown AG sind eben Verwalter und Ersteller von Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien und damit sind es auch indirekte Investments in Immobilien.
Was sind aber genau Immobilienfonds?
Grundsätzlich kann zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds unterschieden werden. Egal ob geschlossen oder offen, der Grundgedanke ist jedoch derselbe. Es wird Geld von vielen “kleinen” Anlegern gesammelt und damit werden größere Immobilienprojekte (meistens gewerblich) geplant und gebaut. Danach erhält der Fonds die Miete für die Immobilie. Die Miete und der Wert der Immobilien bilden den Wert des Fonds aus. Durch die Miete können zusätzlich jährlich Ausschüttungen, also Gewinnauszahlungen an die Anleger bezahlt werden. Meistens bestehen solche Fonds aus vielen verschiedenen Immobilien bspw. aus der Büro-, Logistik oder Hotelbranche.
Was ist der Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Fonds?
Offene Fonds = Fonds in die man jederzeit einsteigen kann und auch wieder aussteigen kann. Die Gesamt-Anlagesumme ist meistens unbeschränkt.
Geschlossene Fonds = genaues Gegenteil zum offenen. Meistens wird für ein bestimmtes Projekt eine bestimmte Summe an Kapital gesucht, damit der Fonds befüllt und dann in diesem Verhältnis Anteile herausgegeben werden können. Während der Projektphase (bspw. Bauphase) kann aus dem Fonds nicht ausgestiegen werden und erst am Ende erhält der Anleger sein Geld wieder zurück (sofern das Projekt geglückt ist), dann in Verbindung mit Mietausschüttungen oder Gewinnausschüttungen. Geschlossene Fonds sind meistens finanzkräftigen Investoren vorenthalten.
Welche Risiken habe ich bei einem Immobilienfonds?
Grundsätzlich gehört das Investment in offene Immobilienfonds zu einer der konservativen Anlagemöglichkeiten, heißt, geringe Schwankungen und eine Rendite von ca. 1-3% pro Jahr.
Jedoch können folgende Risiken auftreten:
- Liquiditätsrisiko = Da Immobilien eher illiquide sind, kann es, im Fall, dass viele Anleger ihr Geld ausbezahlt haben möchten, zu Engpässen kommen. Immobilien können nicht so schnell verkauft (zu Geld gemacht werden) wie Aktien. Es kann also passieren, dass Anleger ihr Geld doch nicht direkt bekommen. Hat der Fonds zu viel Liquidität, drückt das, aufgrund von Negativzinsen, die Rendite.
- Portfoliorisiko = Natürlich besteht auch ein gewisses Risiko darin, dass die Immobilien im Fonds nicht nachgefragt werden und daher Mieten ausbleiben. Daher ist es wichtig, hier auf eine gute Mischung (Branche, Länder, Lage) der Immobilien im Fonds zu achten!
Welche Chancen bestehen?
- Natürlich kann man mit einem Immobilienfonds keine Renditen von 8%, 12% oder gar 20% erwarten. Wie immer gilt, wenn das Risiko niedrig ist, wird das auch mit einer geringeren Rendite bezahlt. I.d.R. sind bei diesen Fonds zwischen 1-3% pro Jahr an Rendite zu erwarten, bei einem sehr geringen Schwankungsverhalten.
- Jährliche oder halbjährliche Ausschüttungen aufgrund der Mieteinnahmen sind zu erwarten.
Worauf muss man also bei einem Immobilienfonds achten?
Vor allem auf die gesetzliche Haltefrist. Diese wurde im Jahr 2013 eingeführt, um dem Liquiditätsrisiko vorzubeugen. Die Haltefrist beträgt mind. 2 Jahre mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Diese Zeit wird als angemessen gesehen, da der Fonds zur Not freie Liquidität beschaffen kann. Bei Sparplänen (meist ab 25€ pro Monat möglich) ebenso auf die Haltefrist achten!
Weiterhin solltest du darauf schauen, ob der jeweilige Fonds in den vergangenen Jahren die Rückgabe von Anteilen nicht erlaubt hat, das ist ein Zeichen von einer schlechten Liquiditätsplanung.
Und natürlich solltest du schauen, welche Immobilienarten (Wohnen, Büro, Logistik oder Hotel) im Fonds vertreten ist.
Dennoch kann durch einen Immobilienfonds auch mit kleineren Beträgen das Thema Immobilie als konservative und nicht schwankungsintensive Beimischung in das Gesamtvermögen eingebracht werden.
Als kleiner Hinweis und Tipp dazu:
Du kannst jederzeit, ohne Beachtung der Haltefrist, Anteile an einem Immobilienfonds an der Börse verkaufen. Hier kann es jedoch auch zu Kursschwankungen kommen, das solltest du beachten!
Wenn du Fragen zu diesem Thema oder Anregungen hast, schreib uns wie immer gerne!
Zum Schluss ein Zitat, heute vom US-Stahlindustriellen Andrew Carnegie:
“Neunzig Prozent aller Millionäre werden dies durch den Besitz von Immobilien. In der Immobilienbranche wurde mehr Geld verdient als in allen industriellen Investitionen zusammen. Der kluge Investor von heute steckt sein Geld in Immobilien.“
Andrew Carnegie
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Diese Folge haben wir mit diesem* Mikrofon aufgenommen.
Geplant haben wir die Folge hiermit*.
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